قال عقاريون، إن رفع بعض المطورين نسبة الدفعة الأولى لشراء عقار على الخريطة، إلى 20%، يرجع إلى الطلب المرتفع على عقارات الدولة، لما توفره من مزايا للمستثمرين، فضلاً عن أسعارها التنافسية، وجودتها مقارنة بأسواق أخرى.
وأوضحوا لـ«الإمارات اليوم» أن الدفعة الأولى تكون في حساب الضمان، وليس أي حساب آخر، بحيث يستفاد منها لتطوير المشروع، كما أنها تعتبر إحدى أدوات إدارة المخاطر، وتحسين جودة التدفقات النقدية للمطور، حتى يتم إنجاز مشروعه، ويحميه من التعثر.
لكن في المقابل، اعتبر عقاريون آخرون أن زيادة نسبة الدفعة المقدمة مبالغ فيها وغير مبررة، مشيرين إلى أنه منذ عام 2010 حتى 2019 كانت الدفعات الأولى تراوح بين 5% و10%.
وتفصيلاً، قال المدير الإداري لشركة «هاربور العقارية»، مهند الوادية، إن معظم المطورين العقاريين لايزالون يحصلون على الدفعة الأولى لشراء عقار على الخريطة بنسبة 10% من قيمة العقار، لكنه أشار في الوقت نفسه إلى أن بعض المطورين رفعوا هذه النسبة إلى 20%، معتبراً أنها مقبولة لإلغاء نسبة المضاربين في السوق.
وأوضح أن الدفعة المقدمة تكون في حساب الضمان، وليس أي حساب آخر، حيث لا تخرج الأموال منه إلا لتطوير المشروع وإنجازه، لافتاً إلى أن الدفعة الأولى تساعد المطور على زيادة حساب الضمان، لاسيما بالنسبة للمطورين الذين ليست لديهم السيولة الكافية، وهذا ما يؤكد أهمية أن تكون في حساب الضمان أموال كافية لإتمام المشروع.
من جهته، أفاد الرئيس التنفيذي لشركة «ملاك العقارية»، طارق رمضان، بأن زيادة قيمة الدفعة الأولى، تعد نوعاً من أنواع إدارة المخاطر، وإدارة التدفق النقدي من قبل بعض المطورين، لاسيما في ظل ارتفاع الأسعار في السوق، حيث قد تزداد مخاطر تعثر المشترين أو المستثمرين في حال وجود تغيير في توجه السوق، مشيراً إلى أنه من المتوقع في أي دورة عقارية عند ارتفاع الأسعار أن يكون هناك نوع من أنواع التصحيح في وقت ما، وبالتالي يفرض المطور في بعض الأحيان التزامات أعلى على المشترين، بما يخدم التدفق النقدي للمشروع، ويمنع تعثره.
واعتبر رمضان أن مثل هذا الأمر مفيد جداً لقطاع التطوير العقاري، لافتاً إلى أن التسهيلات الزائدة ربما تؤدي إلى مخاطر ليس لها داع عند المطورين.
وقال إن رفع الدفعة الأولى لشراء العقارات يرجع إلى زيادة الطلب على عقارات الدولة، نظراً لجاذبيتها الكبيرة، وما توفره من عوائد مجزية للمستثمرين، فضلاً عن أسعارها التنافسية وجودتها مقارنة بأسواق أخرى.
بدوره، قال خبير التسويق العقاري، علاء مسعود، إن الزيادة الملحوظة في نسبة الدفعة الأولى من 5% أو 10% إلى 20% لها أسباب عدة، منها أن ذلك قد يعكس تغيراً في استراتيجيات التمويل لدى بعض المطورين العقاريين، من حيث تقليل المخاطر المالية المتعلقة بمشروعاتهم، إذ يضمن بعضهم تأمين جزء أكبر من رأس المال في بداية المشروع، ما يقلل اعتمادهم على القروض.
وأضاف أن من الأسباب أيضاً أنه ربما يكون لذلك علاقة بتغيرات في تكاليف البناء وأسعار المواد الأولية، حيث إن زيادة الدفعة الأولى قد تعوض ارتفاع التكاليف.
وبالنسبة لرفع بعض المطورين قيمة الأقساط الشهرية لشراء العقار، أوضح مسعود أن زيادتها قد تكون ناتجة عن عوامل عدة، منها زيادة تكاليف التمويل، وارتفاع معدلات الفائدة، كما قد تكون هناك رغبة من بعض المطورين في تسريع عملية استرداد رأس المال عبر زيادة الأقساط، ما يسمح لهم بتقليل فترة سداد الديون وتحقيق أرباح أسرع.
وفي السياق ذاته، قال مؤسس ومدير شركة «الليوان الملكي» للعقارات، محمد بوحارب، إن هناك توجهاً من قبل بعض المطورين لزيادة الدفعة الأولى من 10% إلى 20%، كما أن بعضهم كانوا يأخذون 5%، معتبراً أن نسبة الـ20% مبالغ فيها وغير مبررة فيما يخص قيمة الدفعات الأولى.
وأضاف بوحارب أنه منذ عام 2010 حتى 2019 كانت الدفعات الأولى تراوح بين 5% و10%، لكن بعد فترة جائحة «كورونا» في عام 2021، رفع بعض المطورين قيمة الدفعة الأولى إلى 20%.