شكا مُلاك ومستأجرون في بنايات سكنية بدبي فرض شركات إدارة مبانٍ يقطنون فيها، غرامات مالية عليهم، بذريعة مخالفتهم أنظمة مواقف السيارات في المبنى، من دون وجود إشعار رسمي أو توضيح قانوني يبرر هذه الغرامات، في وقت بدأت ظاهرة تأجير المواقف الخاصة بالبنايات السكنية في الظهور بشكل لافت، في بعض المناطق.
وقالوا لـ«الإمارات اليوم» إنهم فوجئوا بوجود غرامات مالية، تراوح بين 500 و1000 درهم، تُفرض على من يركن سيارته في بعض المواقف التابعة للبنايات، لافتين إلى أنها في الأصل مواقف كانت مخصصة للسكان قبل أن تؤجرها إدارات البنايات لمكاتب تجارية.
وأضافوا أنهم عند مراجعتهم الشركة عن سبب الغرامة، أفاد موظفون بأن إدارة البناية تملك صلاحيات منحتها لها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تتيح لها فرض هذه الغرامات على السكان غير الملتزمين بتعليمات الإدارة، مطالبين الجهات المعنية بالتحقق من مدى قانونية هذه الإجراءات.
وأكدوا أن فرض غرامات مالية من قبل إدارة خاصة من دون وجود تفويض رسمي، أمر يفتقر إلى السند القانوني، مشيرين إلى أن مواقف السيارات جزء من مرافق العقار الأساسية، وتغيير استخدامها من دون الرجوع للملاك أو أخذ موافقتهم، يمثل إخلالاً بحقوقهم الأساسية كملاك للوحدات السكنية.
فيما لم تتلقَّ «الإمارات اليوم» رداً من دائرة الأراضي والأملاك في دبي حول استفسارات هؤلاء المستأجرين والمُلاك.
من جانبهم، أكد عقاريون لـ«الإمارات اليوم» أن مواقف السيارات في المباني السكنية حق أصيل ومخصص لسكانها، ويُفترض أن يستفيدوا منها بحرية من دون أي قيود إضافية، لافتين إلى أن بعض إدارات المباني تؤجر المواقف لشركات بهدف الربح.
وشددوا على ضرورة وجود ضوابط واضحة لإدارة المبنى، لضبط العلاقة والحفاظ على النظام، مشيرين إلى أن أي غرامات تُفرض على المخالفين، سواء للتعدي على مواقف غير مخصصة لهم أو غيرها، من المفترض أن يتم تنفيذها بعد موافقة الجهات المعنية.
قانونية الإجراء
وتفصيلاً، عرض سكان ضمن بنايات سكنية التحديات التي يواجهونها، والخاصة بمواقف السيارات، وفرض غرامات مالية عليهم من قبل شركات إدارة خاصة، من دون قرار رسمي أو تفويض معلن من جهة مختصة، وما يترتب على ذلك من غياب التواصل والشفافية مع الملاك أو المستأجرين لشرح الأمر.
وطالبوا الجهات المعنية بالتحقق من مدى قانونية هذه الإجراءات، وبيان ما إذا كان مسموحاً لإدارات البنايات الخاصة بفرض غرامات مالية على السكان، مؤكدين أن مثل هذه التصرفات قد تفتح الباب أمام تجاوزات تمس حقوق الملاك والمستأجرين.
وقال مالك شقة سكنية في بناية بمنطقة «سبورت سيتي» (م.ن): «لم يتم إعلامنا رسمياً بهذه القرارات، ولم تعقد إدارة المبنى أي اجتماع مع الملاك أو المستأجرين، واكتفت بتعليق إعلان داخل المصاعد يتضمن قائمة الغرامات».
وأكد أن فرض الغرامات المالية من قبل إدارة خاصة، من دون وجود تفويض رسمي أمر يفتقر إلى السند القانوني، مبيناً أن الادعاء بوجود صلاحيات ممنوحة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي غير واضح، ولم يتم تقديم أي مستند رسمي يثبت ذلك. واعتبر ما يحدث تجاوزاً للصلاحيات، لا سيما أن الجهة الوحيدة المخوّلة بتحرير المخالفات هي الجهات ذات الضبطية القضائية.
وتابع: «استناد الإدارة إلى تبريرات عامة وغير موثقة يزيد من شكوك السكان حول قانونية الغرامات، خصوصاً أن الإدارة شركة خاصة لا تملك سلطة فرض عقوبات مالية»، لافتاً إلى أن أي إجراءات من هذا النوع لابد أن تكون مبنية على قوانين معلنة وواضحة، وليس على تفسيرات أو قرارات داخلية.
منافع تجارية
من جانبه، قال المقيم في بناية سكنية (م.ح) إن قيام إدارة المبنى بتأجير مواقف السيارات لمكاتب تجارية بعد أن كانت مخصصة للسكان يُعد مساساً بحقوق الملكية المشتركة داخل البناية. وأضاف: «المواقف جزء من مرافق العقار الأساسية، وتغيير استخدامها من دون الرجوع للملاك أو أخذ موافقتهم يمثل إخلالاً بحقوقهم الأساسية كملاك للوحدات السكنية».
وأوضح أن هذا القرار لم يؤثر فقط في سهولة استخدام المواقف، بل سمح أيضاً بفرض غرامات على السكان أنفسهم في حال استخدامهم لهذه المواقف التي كانت أصلاً مخصصة لهم، منبهاً إلى أن هذا الأسلوب يفتح الباب أمام استغلال المرافق المشتركة لتحقيق منافع تجارية على حساب حقوق الملاك.
غياب الشفافية
في السياق نفسه، قالت مالكة لشقة في منطقة «سبورت ستي» (أ.أ): «الطريقة التي اتخذت بها إدارة البناية قرار فرض الغرامات تعكس غياباً كاملاً للشفافية، إذ إنه لم يتم إرسال أي إشعارات رسمية أو عقد اجتماعات توضيحية لشرح الأسباب أو الأسس التنظيمية للقرارات الجديدة».
وأكدت أن الاعتماد على تعليق ورقة داخل المصاعد لا يعتبر وسيلة تواصل كافية أو محترفة، مبينة أن هذا الأسلوب خلق حالة من الاستياء لدى قاطني البناية، خصوصاً مع استمرار فرض الغرامات، من دون شرح أو استماع لآرائهم.
الملكية المشتركة
من جهته، قال المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة بيزنت للاستشارات، المتخصصة في استشارات تطوير وإدارة المشاريع العقارية في دبي، إسماعيل الحمادي: «ينص قانون الملكية المشتركة في دبي رقم (6) لسنة 2019، في البند (6) من المادة (9) على أن المرافق المُلحقة أو المُخصّصة للوحدة، مثل الحديقة، ومواقف السيّارات، والمخازن، وغُرَف الحراسة، تعتبر من مكونات الوحدة العقارية حتى لو لم تكن هذه الأجزاء مُلتصقة بها، على أن تكون مساحات هذه المرافق مُلحقة بالوحدة المُخصّصة لها، دون تضمين مساحتها ضمن المساحة الصّافية للوحدة».
وأضاف: «المادة 10 من القانون نفسه، نصت صراحة على أن مواقف السيّارات التي تنُص التشريعات المُعتمدة لدى الجهة المُختصّة على توفيرها أو تخصيصها للوحدة، تعتبر جُزءاً لا يتجزّأ من الوحدة، ولا يجوز فصلها عنها، أو بيعها بصُورة مُستقلّة عنها، وعلى المُطوّر تسجيل الوحدة ومواقف السيّارات المُخصّصة لها باسم المالك، وفقاً للتعليمات التي يُصدِرها المُدير العام في هذا الشأن، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة، أو التصرُّف بها، بمعزل عن مواقف السيّارات المُخصّصة لها».
ولفت إلى أن المادة نصت كذلك على أن للمالك الحق في شراء مواقف إضافيّة إذا كانت هذه المواقف من المواقف الزائدة عن مواقف السيّارات المُخصّصة لكل الوحدات في العقار المُشترك، وفقاً للتشريعات والتعليمات السارية ويجوز للمُدير العام تحديد الحالات التي يجوز فيها للمالك شراء مواقف إضافية.
وأكد الحمادي أن المطوّر ملزم بتوفير العدد المطلوب من المواقف حسب مخططات المشروع واعتمادات الجهات التنظيمية، ثم تخصيصها للوحدات وفق ما يرد في العقود وسندات الملكية، مشيراً إلى أن الموقف يجب أن يكون مذكوراً في عقد البيع وسند الملكية (مع رقم الموقف)، كحق لصاحب الشقة، ولا يجوز بيعه أو التصرف به منفصلاً عن الوحدة، إلا وفق ما تسمح به اللوائح.
وقال: «إذا لم يتم ذكر الموقف في العقد أو في سند الملكية، فقد يُشكل هذا الأمر عائقاً أمام المالك بأحقيته في موقف سيارة تلقائياً كون أن العقد شريعة المتعاقدين والإدارة التي تفصل في النزاعات بين المطوّر أو مالك العقار».
وتابع الحمادي: «المستأجر له حق الانتفاع بالمرافق والخدمات التابعة للعقار، حسب ما نص عليه قانون الإيجارات في دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته)، ومنها مواقف السيارات، كجزء من العقار المؤجَّر أو من التسهيلات المشمولة ضمن الإيجار، إلّا إذا كانت البناية أصلاً بلا مواقف مخصصة للسكان، أو كان العقد بين المالك والمستأجر ينص صراحة على أن الإيجار لا يشمل المواقف، ففي هذه الحالة لا يمكن للمستأجر أن يطالب بحق تلقائي في الموقف».
تأجير المواقف
وأكد أنه «لا يحق لمالك البناية أو شركة الإدارة تأجير المواقف واستغلالها من دون موافقة صاحب الوحدة إذا كان الموقف مسجلاً في سند ملكية الوحدة».
وأضاف: «الغرامات الرسمية على المواقف تصدر من جهات مثل شرطة دبي، وهيئة الطرق والمواصلات (RTA)، أو دائرة الأراضي والأملاك، في نطاق اختصاصها، ولا يجوز لشركة الإدارة فرضها ما عدا وضع اللوائح، إلّا في حالة وجود بنود في العقد توضح ذلك، فإذا فرضت شركة إدارة العقار مبالغ على السكان، من دون نصّ في العقد أو في قواعد معتمدة ومعلنة، فإنه يمكن للمتضرر اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، للطعن في هذه المبالغ باعتبارها غير قانونية».
حق أصيل
بدوره، أكد الرئيس التنفيذي لـ«شركة ستاندرد» لإدارة العقارات، عبدالكريم الملا، أن مواقف السيارات في المباني حق أصيل، ومخصصة لسكانها، ويُفترض أن يستفيدوا منها بحرية من دون أي قيود إضافية.
وأشار إلى أن بعض إدارات المباني أو بعض الجهات القائمة على إدارة هذه العقارات تؤجر المواقف لشركات متخصصة بهدف الربح، وهو ما يُحرم السكان حقهم المشروع في استخدام هذه المواقف. وتابع: «من الناحية القانونية والأخلاقية، فإن فرض غرامات على السكان أو منعهم من استخدام المواقف يُعد مخالفة صريحة للقانون، ومن حق السكان تقديم شكاوى للجهات المختصة مثل مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) لحماية حقوقهم».
وأكد الملا أن أي استغلال تجاري لمواقف السكان يُعد تجاوزاً غير قانوني، ويجب أن تُصان حقوق السكان كاملة من دون المساس بها.
ضوابط منظمة
في السياق نفسه، قال مدير العقارات في «مجموعة الوليد العقارية»، محمد تركي: «وفق القانون، فإن لكل وحدة سكنية حق الحصول على مواقف سيارات محددة حسب المساحة، فعلى سبيل المثال، فإن وحدة (استوديو) تحصل على موقف واحد، وإذا كانت مساحة الوحدة السكنية أكثر من 150 متراً مربعاً، فيفترض أن تحصل على موقفين للسيارات».
وأضاف تركي أن عدد «المواقف» المخصص لكل وحدة يجب أن يكون مدوناً في سند الملكية، سواء كنت مالكاً لتلك الوحدة السكنية أو مستأجراً لها، لافتاً إلى أن أي «مواقف» إضافية تعود ملكيتها لإدارة المبنى أو جمعية الملاك، لا يحق للفرد المطالبة بها.
وبخصوص مواقف سيارات الزوار، أكد تركي أنها محددة وفق المخطط الأساسي للمبنى والموافقة الرسمية، ولا يجوز تأجيرها بشكل دائم، ويمكن استخدامها لفترات قصيرة بحسب اللوائح الداخلية للجمعية.
وشدد تركي على ضرورة وجود ضوابط واضحة لإدارة المبنى لضبط العلاقة والحفاظ على النظام، مشيراً إلى أن أي غرامات تُفرض على المخالفين، سواء التعدي على مواقف غير مخصصة لهم أو غيرها، من المفترض أن يتم تنفيذها بعد موافقة الجهات المعنية وتعميمها على جميع سكان البناية.
. الغرامات تراوح بين 500 و1000 درهم.. ومُلاك اعتبروا تأجير المواقف إخلالاً بحقوقهم الأساسية.